A practical guide to reviewing a lease agreement in Lithuania under the Civil Code. The 8 critical risk areas: (1) Accurate property description and condition record (Art. 6.477) — always create a handover act with photos; (2) Lease term and automatic renewal traps (Art. 6.482); (3) Rent increase procedures and caps (Art. 6.487); (4) Utility and maintenance cost allocation (Art. 6.492–6.493); (5) Subletting and modification rights (Art. 6.495); (6) Termination conditions and return procedures (Art. 6.497); (7) Security deposit terms and refund timeline (Art. 6.481); (8) Mandatory registration with the Registrų centras for leases exceeding one year (Art. 6.547) — unregistered leases are unenforceable against third parties including new owners.
Nuomojamo objekto aprašymas ir priėmimo-perdavimo aktas
CK 6.477 str.Sutartyje turi būti tiksliai nurodytas nuomojamas objektas: adresas, kadastro numeris, plotas ir techninė būklė. Prieš pasirašant rekomenduojama sudaryti priėmimo-perdavimo aktą su inventoriaus sąrašu ir esamų defektų fiksavimu (nuotraukos, aprašymas). Be šio akto nuomininkas rizikuoja atsakyti už žalą, kurią padarė ankstesnis nuomininkas. Nekilnojamojo turto nuomos atveju patikrinkite VĮ Registrų centro duomenis – ar savininkas tikrai turi teisę sudaryti sutartį.
Nuomos terminas ir automatinio pratęsimo sąlygos
CK 6.482–6.485 str.Komercinėje nuomoje be termino arba terminuota, bet ilgiau nei metai sutartis turi būti registruota Registrų centre – neregistruota sutartis negalioja tretiesiems asmenims (pirkėjui, bankui). Atkreipkite dėmesį į automatinio pratęsimo (tacito reconduction) sąlygas: jei neįspėjote prieš 30–90 dienų, sutartis gali pratęstis dar vienam terminui tomis pačiomis sąlygomis. Ypač pavojingos formuluotės „sutartis pratęsiama automatiškai, jei nė viena šalis nepraneša apie nutraukimą".
Nuomos mokesčio dydis ir jo keitimo tvarka
CK 6.487 str.Sutartyje turi būti aiškiai nurodyta: nuomos mokesčio suma, mokėjimo diena, valiuta ir indeksavimo tvarka. Dažna spąstai – neribota nuomodavojo teisė keisti nuomos kainą su 30 dienų įspėjimu. Pagal CK 6.487 str. šalys gali susitarti dėl keitimo tvarkos, tačiau abi šalys turi turėti teisę nutraukti sutartį, jei pakeitimas yra esminis. Komercinėse sutartyse dažnai nurodomas indeksavimas pagal VKI (vartotojų kainų indeksą) – tai normalu, bet patikrinkite, ar yra lubų.
Komunaliniai mokėjimai ir remonto atsakomybė
CK 6.492–6.493 str.Sutartyje turi būti aiškiai paskirstyta, kas moka už komunalinius mokesčius (šildymą, elektrą, vandenį, šiukšlių išvežimą), administravimą ir draudimą. Remonto klausimas: einamasis remontas – nuomininko atsakomybė, kapitalinis remontas – nuomojdavio, jei nesusitarta kitaip. Jei sutartyje nenurodyta – galioja CK numatyta tvarka, tačiau ginčų tikimybė didelė. Verslo patalpose dažna klaida – nuomininkas „viskam" sutinka pasirašymo metu, vėliau kyla ginčai dėl stogo remonto ar liftų priežiūros išlaidų.
Subnuoma ir patalpos keitimo teisė
CK 6.495 str.Pagal CK 6.495 str. nuomininkas neturi teisės subnuomoti patalpų be nuomojdavio sutikimo, jei sutartyje nenumatyta kitaip. Jei planuojate subnuomoti ar perleisti nuomos teisę (pvz., parduodant verslą), šis leidimas turi būti sutartyje aiškiai numatytas. Taip pat atkreipkite dėmesį į apribojimus dėl interjero keitimo, iškabų kabinimo, tvoros statybos – komercinėse patalpose tai svarbu ilgalaikei naudai. Bet kokie pagerinimai be raštiško sutikimo gali tapti nuomojdavio nuosavybe be kompensacijos.
Sutarties nutraukimo sąlygos ir grąžinimo tvarka
CK 6.497 str.Patikrinkite: kiek dienų įspėjimo reikia prieš nutraukiant sutartį kiekvienai šaliai, kokie pagrindai leidžia nutraukti sutartį anksčiau laiko ir ar mokama kompensacija. Vienpusės sutartys – kai nuomojdavys gali iškelti bet kuriuo metu su 3 mėnesių įspėjimu, o nuomininkas negali išsikraustyti be baudos 2 metus – yra dažna problemų priežastis. Grąžinant patalpas sudarykite aktą su nuomojdaviu: be jo nuomojdavys gali reikšti pretenzijas praėjus metams.
Depozitas: dydis, sąlygos ir grąžinimo terminas
CK 6.481 str.Depozito dydis paprastai yra 1–3 mėnesių nuomos. Sutartyje turi būti aiškiai nurodyta: už ką depozitas gali būti nesugrąžinamas (tik žala, ne natūralus nusidėvėjimas), per kiek dienų po sutarties pabaigos jis grąžinamas ir kokia tvarka sprendžiami ginčai dėl dydžio. Pagal praktiką rekomenduojama: depozitą pervesti banko pavedimu (yra įrodymas), gauti rašytinį patvirtinimą ir saugoti visus mokėjimo kvitus visą nuomos laikotarpį.
Kada registruoti nuomos sutartį ir kodėl tai svarbu
CK 6.547 str., NT registro įstatymasNekilnojamojo turto nuomos sutartis ilgiau nei metam privalo būti registruota VĮ Registrų centre. Neregistruota sutartis negalioja tretiesiems asmenims: jei savininkas parduoda turtą, naujasis pirkėjas gali iškelti nuomininką, nepaisydamas sutarties sąlygų. Sutarties registracija kainuoja ~26 EUR ir suteikia nuomininkui apsaugą. Verslo patalpose tai ypač svarbu, kai investuojate į patalpos įrengimą.
Patikrinkite nuomos sutartį automatiškai
Validuok DI sistema per 30 sekundžių aptinka visus 8 rizikos faktorius ir cituoja konkrečius CK straipsnius.
Tikrinti nemokamai